Fethiye ve Muğla'da Taşınmaz İşlemleri: Hukuki Kontrol Rehberi

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, taraflar, tapu kaydı ve belediye arşivi görülmeden belirli bir işlem hakkında hukuki sonuç çıkarılamaz.

1. Tapu kaydı ile fiilî durum aynı mı?

İlk kontrol yalnızca tapu senedindeki malik adına bakmak değildir. Güncel tapu kaydı, taşınmazın niteliği, bağımsız bölüm bilgisi, arsa payı ve varsa beyanlar birlikte değerlendirilmelidir. Konut olarak kullanılan bir bölümün tapuda farklı nitelikte kayıtlı olması; kredi, ruhsat, abonelik veya ilerideki satış sürecini etkileyebilir.

2. Takyidat ve tasarruf yetkisi

İpotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa, aile konutu şerhi, kira şerhi ve diğer sınırlamalar devirden önce güncel kayıt üzerinden incelenmelidir. Satıcı vekâletnameyle hareket ediyorsa belgenin kapsamı, düzenlendiği makam, süresi ve satış/bedel tahsil yetkisi ayrıca kontrol edilmelidir.

3. İmar ve yapı belgeleri

Tapu kaydı tek başına yapının imar mevzuatına uygun olduğunu göstermez. İmar durumu, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, mimari proje ve bağımsız bölümün projedeki yeri belediye ve ilgili idare kayıtlarıyla karşılaştırılmalıdır. Kıyı bölgelerinde koruma alanı, sit, kıyı, orman ve tarım arazisi gibi özel statüler ayrıca önem taşır.

4. Kat mülkiyeti, site yönetimi ve ortak alanlar

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu, yönetim planı, aidat borçları, ortak alan kullanımları ve taşınmaza özgü site kararları incelenmelidir. Havuz, otopark, depo, teras veya bahçe gibi alanların fiilî kullanımı ile tapu/proje statüsü farklı olabilir.

5. Satıştan önce sözleşme ve ödeme planı

Kapora, cayma parası, cezai şart, teslim tarihi, mevcut kiracının durumu, demirbaşlar, vergi ve masraflar yazılı şekilde ayrıştırılmalıdır. Tapu devrinden önce önemli bir ödeme yapılacaksa ödeme koşulu ve iade senaryosu açıkça düzenlenmelidir. Taşınmaz satış vaadi gibi işlemlerde şekil şartları ayrıca dikkate alınmalıdır.

6. Bölgelere göre sık karşılaşılan kontrol alanları

• Fethiye ve Seydikemer: kırsal/kentsel nitelik, proje ile fiilî kullanım ve yabancı alıcı işlemleri.
• Dalaman, Ortaca ve Köyceğiz: tarım arazisi niteliği, hisseli taşınmaz ve yapılaşma koşulları.
• Marmaris, Bodrum ve Datça: site yönetimi, turizm amaçlı kullanım, kıyı ve koruma statüleri.

İşlem öncesi belge listesi

• Güncel tapu kaydı ve takyidat bilgisi
• İmar durumu, ruhsat, iskân ve onaylı proje
• Kimlik, şirket yetki veya vekâlet belgeleri
• Yönetim planı ve mevcut aidat/borç bilgileri
• Mevcut kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü varsa bunların örnekleri
• Satış protokolü, ödeme dekontları ve değerleme belgeleri

Resmî kaynaklar

• TKGM Web Tapu
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – Tapu Mevzuatı
• Mevzuat Bilgi Sistemi

İlgili hizmet alanı: Gayrimenkul Hukuku · Sözleşmeler Hukuku